Ha culminado el primer congreso de Inversiones y Desarrollos Inmobiliarios y tenemos varias reflexiones para compartir con los lectores de elinmobiliario.com.
Como ya comentáramos en la nota anterior, hemos podido asistir a un importante espacio donde estuvo congregado los mas importante del sector del real estate argentino: profesionales, analistas, empresarios, inversores, medios, etc. Muy buenos paneles, más que interesantes los proyectos inmobiliarios presentados en la exposición y excelentes intercambios entre los participantes en los pasillos del evento, signaron todo el desarrollo de la actividad.
Hay mucho para compartir con los lectores de elinmobiliario.com. Nos gustaría comenzar contribuyendo al análisis del mercado inmobiliario argentino actual: quizás la mejor fórmula para describirlo sea afirmando que se trata de un mercado con una demanda más chica y especializada y una oferta que se está ajustando lentamente a partir de los stocks de propiedades disponibles y las que se encuentran en construcción. Se ha terminado el mercado inmobiliario del ciclo expansivo de la economía argentina del período que va del año 2002 al año 2008 y a comenzado a configurarse un mercado en el que las empresas desarrollistas e inmobiliarias probarán claramente sus habilidades de adaptación al cambio.
En este sentido, Miguel Pato de Ernest & Young (un clásico en este tipo de eventos) fue especialmente elocuente al señalar las empresas de real estate tienen la obligación de comenzar a trabajar distinto, desaprendiendo prácticas usadas en el ciclo expansivo anterior. En este trabajar distinto, la clave pasa por ser mucho mas profesionales en gestionar las variables “micro” de un proyecto inmobiliario (detalles, costos, amenities, localización, financiamiento, etc.) y en detectar nuevos espacios y nichos para la “fabricación de proyectos inmobiliarios”, sobre todo a partir de nueva tierra a urbanizar, nuevas localizaciones y nuevos usos de la tierra que puede generar negocios inmobiliarios.
Otro especialista argentino de las temáticas de real estate, Damián Tabakman, reforzó esta visión al afirmar que “el modelo de negocios de real estate de los años anteriores no va más”. Ya no se puede construir sin demasiada precisión en materia de clientes a que se destina cada producto, no se puede seguir abusando de las virtudes de la figura de fideicomiso, no se puede seguir pateando para adelante la generación de alternativas de financiamiento en serio. Este analista puso en claro que “nos encontramos en un punto de inflexión” y que comenzarán a verse las variantes de adaptación de empresas y proyectos inmobiliarios al nuevo contexto.
Esto no quiere decir que el mercado esté paralizado, ni mucho menos. La gran mayoría de las empresas reconocen que desde Junio las operaciones inmobiliarias comenzaron a crecer frente a los pisos de demanda registrados en los primeros meses de 2008. El mercado inmobiliario general claramente se ha reducido, pero sigue siendo la mejor alternativa de resguardo de valor a mediano y largo plazo. Tomando palabras de Tabakman, si bien hay mucha oferta inmobiliaria para la venta, también es cierto que hay un enorme déficit habitacional en el país, lo cual augura la permanencia de un enorme mercado de alquileres para los próximos años. Por su parte, Miguel Pato hizo un llamado para que las empresas de real estate se aboquen al “mientras tanto”…, es decir que puedan atender las grandes cuestiones que deben ser atendidas en esta transición, como transformar sus estructuras, conocer mas a los clientes, revisar las ejecuciones de proyectos. Todas las empresas del sector deben hacer esto de manera positiva, dado que está claro que el real estate siempre será negocio a mediano y largo plazo y por ende, nunca habrá una parálisis del negocio inmobiliario.
Por otra parte, los propios actores del desarrollo inmobiliario que disertaron en el evento, tuvieron sus propios criterios en gran medida coherentes con los anteriores, aunque con matices. Eduardo Gutierrez, titular de Grupo Farallón, dijo textualmente que estamos en “tiempo de observación” y que será muy importante buscar y detectar las oportunidades que los mercados de crisis siempre otorgan. Para el empresario, la crisis actual es totalmente distinta a la vivida en los años 2001/02: el dólar no ha subido abruptamente, los costos de construcción se han seguido incrementando, los stocks de productos terminados han comenzado a acumularse, pero matizando todo lo anterior se trata de una crisis donde hay dinero circulando para operaciones inmobiliarias, básicamente porque hay sectores que siguen comprando propiedades ante la existencia de buenos proyectos inmobiliarios y la ausencia de alternativas sólidas de inversión.
Especialmente interesante fue la intervención de Federico Weil, titular de Grupo TGLT, quien expresó textualmente que “el real estate es un negocio industrial especializado en fabricar metros de propiedades y no solo un negocio financiero”. Esto refleja todo un enfoque para la correcta organización de una empresa de real estate, que según opinión del empresario debe lograr una óptima combinación de capital, proyectos y estructura. Y es claro que TGLT ha dado el ejemplo dado que sus proyectos inmobiliarios en marcha y los que está por lanzar en breve son llevados adelante a partir de la captación de capital internacional (asociación con empresa de Brasil) puesto a disposición del desarrollo de proyectos inmobiliarios en Argentina. Es decir, no todo debe ser resuelto por la pre-venta. Hay que conseguir capital, saber fabricar metros que sean vendibles y organizar el proceso de venta con la paciencia y dedicación que el mismo merece.
Issel Kiperszmid, titular de Dypsa, pareció sintetizar la visión de los empresarios líderes del mercado al afirmar que la economía argentina básicamente sufre de una crisis de confianza, lo que augura una pronta salida de la misma en la medida que se logren poner en marcha medidas que reviertan la desconfianza. A diferencia de la crisis de 2000 /2001, argentina tiene hoy excelentes oportunidades de negocios internacionales a futuro y sus productos están siendo traccionados por el revitalizado crecimiento de China, India y Brasil, especialmente. Y, remarcó el empresario en línea con las demás opiniones, “pensando en el largo plazo, solo los inmuebles garantizan a los inversores la preservación en dólares de sus ahorros”.
En la misma línea, Mario Gomez de Toribio Achával, volvió a dar cátedra mostrando cifras, análisis y opiniones fundadas acerca del mercado inmobiliario. Demostró claramente las ventajas de invertir en ladrillos, partiendo de la evidencia empírica que demuestra que a largo plazo cada dólar invertido en propiedades conserva su valor dado que los precios de las propiedades en dólares se mantienen o crecen con el tiempo.
Otro importante empresario desarrollista, como Enrique Saenz Valiente de la gigante desarrollista Crearurban, fue muy práctico al afirmar que la situación actual del mercado es sólida porque los proyectos en marcha están apalancados con la buena venta realizada en tiempos de pre-venta, continúan con buena demanda aunque mas acotada y con una buena cantidad de inversores que no quieren desprenderse fácilmente de las unidades adquiridas en tiempos de bonanza por la confianza de que allí su capital estará bien preservado.
En fin, podemos sintetizar todo lo que venimos diciendo en la realidad de un mercado inmobiliario en transformación, pero sin alarmas de gran riesgo. Ahora, cual es la madre de todas las batallas? Sin lugar a dudas la estructuración de financiamiento a largo plazo para ensanchar la demanda de productos inmobiliarios. Es aquí donde nadie tuvo respuestas o fórmulas concretas. Hubo menciones al viejo anhelo de que los fondos de pensión (ahora en manos de Anses) pudieran destinarse a créditos hipotecarios (la Cámara de desarrollistas Urbanos presentó propuestas al sector oficial a tal efecto). Y no mucho mas que esto.
Ahora bien, es factible generar financiamiento amplio para la compra de propiedades en un país con una enorme fuga de capitales al exterior por la ya comentada crisis de confianza?
Realmente es muy improbable. Pero si a este más pequeño aunque sólido mercado inmobiliario que tenemos hoy se le agregara un cuadro macroeconómico mucho más propenso a la inversión y la confianza, realmente estaríamos en un escenario casi óptimo para el real estate.
El titular de Grupo farallón remarcó que en el país hay un déficit de viviendas de aproximadamente 4 millones. Y que el 75% de la gente que no tiene vivienda propia estaría en condiciones de comprarla si se dieran las condiciones de financiamiento a largo plazo. El resto lo conforman los sectores de viviendas populares que necesariamente requieren activos planes del Estado.
Será importante seguir el mercado de los próximos meses, su evolución a partir de las buenas señales aquí explicitadas y su dialéctica relación con la situación económica general del país y del mundo. Esperamos que el real estate argentino pueda dar mayores respuestas a lo que parece ser la demanda de los tiempos: que más personas puedan acceder a los beneficios de ahorrar en ladrillos y ser propietarios de sus viviendas. |
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