Nota de opinión de la Escribana María Acquarone para la CEDU sobre la utilización de la Sociedad Anónima como alternativa viable para estructurar los emprendimientos inmobiliarios.
En estos días parecería que no hay dudas en la utilización del Fideicomiso para estructurar un emprendimiento inmobiliario que proteja al mismo tiempo a los inversores y a los futuros adquirentes. Pero consideramos otras soluciones que protejan los mismos intereses, para tener diversas alternativas en la formación del negocio. Esto debe ser así porque todos los grupos de inversores tienen diferente organización interna y también diferentes objetivos y expectativas de ganancias. Es verdad que siempre se van a mantener las dos finalidades esenciales para que funcione un negocio como tal, pero sin perderlos de vista se puede ajustar su concreción a distintos formatos Para la elección del “cómo” debemos conocer diversos modelos. Hoy nos proponemos explayarnos sobre algunos aspectos de la sociedad anónima destinada a la finalidad inmobiliaria.
La sociedad anónima puede ser empleado de dos maneras diferentes. Por una parte como asociación permanente de un grupo de personas que desea dedicarse a la construcción y venta de departamentos en propiedad horizontal. Por otra para reunir capitales a efectos de realizar un determinado edificio. En este último caso, tiene mucha similitud con un contrato de Unión Transitoria de Empresas, ya que la finalidad es la realización de una obra, determinada, después de la cual finaliza la asociación.
Se opta por la Sociedad Anónima porque al ser una sociedad hay sujeto de derecho, persona jurídica diferenciada de los socios, que puede ser titular del suelo y posteriormente de sus acrecidos que es el edificio, a diferencia del contrato de colaboración del que no surge un sujeto de derecho y consecuentemente no puede ser titular ni del suelo ni posteriormente de la obra. Esta clase de sociedad es buscada por los inversores porque limita la responsabilidad a los aportes que se realizan acotando los riesgos, a los que la propia empresa demanda.
La sociedad anónima es una de las sociedades tipificadas en la ley 19.550 que tienen responsabilidad limitada al patrimonio aportado y tiene el capital dividido en acciones. Se diría que es una de las sociedades que tiene mayor utilización para los más diversos negocios, ya que tiene una cantidad de ventajas relacionadas con la limitación a lo aportado por los inversores y con la fácil transmisibilidad de las participaciones societarias a través de la venta o donación de las acciones. El régimen legal reglamenta tanto la sociedad que va a cotizar sus acciones en el Mercado de valores como la pequeña empresa de un comerciante que quiere limitar su responsabilidad patrimonial, de manera que es importantísima la pericia del profesional que va a redactar el estatuto y la documentación necesaria, para adaptar la regla general al determinado grupo que se va a asociar y a su finalidad.
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María T. Acquarone, Miembro de la Academia Nacional del Notariado. Titular de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario de la Facultad de Derecho UBA y profesora de Postgrado de la Universidad Notarial Argentina y Belgrano.
Fuente: CEDU. |
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