Según un informe elaborado por el Departamento de Estudios de Grupo Edisur, se revela que durante 2010 Córdoba fue la ciudad con mayor volumen de proyectos urbanísticos del país, concentró el 20%, superando incluso a Buenos Aires y Rosario. En el interior de la provincia, Carlos Paz se mostró como la plaza más fuerte.
Durante el 2010, la ciudad de Córdoba alcanzó el mayor volumen de metros cuadrados permisados del país, concretamente de enero a octubre inició proyectos por 1,3 millones de metros cuadrados. Este dato, incluye un porcentaje (en torno al 17%) que responde a las edificaciones que regularizaron su situación catastral. En términos netos, en esos diez meses, Córdoba formalizó proyectos de edificación en torno al millón de metros cuadrados.
Córdoba supera a Rosario en metros permisados
La realidad muestra que Córdoba proyecta más edificaciones que Rosario, lo cual confirma la tendencia de 2008 y 2009, años con niveles récord en cuanto a desarrollo en el mercado local. Esto le permitió ganar a Córdoba un 9% de participación en el total de permisos de edificación en Argentina, llegando a cubrir el 17% de los permisos para el año 2009. Para los primeros diez meses de 2010, la participación de la ciudad de Córdoba rondó el 20%.
Una de las razones de este posicionamiento durante el período 2008-2010 en el mercado nacional fue que este auge surgió en medio de un contexto de crisis, con el conflicto político con el sector agropecuario y la caída en los precios agrícolas en 2008, también con la crisis económico-financiera global en 2009. A su vez, la diferente evolución de las perspectivas sectoriales en las principales ciudades del país está ligada al modelo de negocios que movilizó el sector en cada plaza en los últimos años.
Si bien los datos de edificación de Buenos Aires para el año 2010 no están disponibles , se sabe que los proyectos inmobiliarios han dependido históricamente de inversores locales o externos para su financiamiento. La desaceleración de la economía incidió negativamente sobre los excedentes locales, y los efectos de la crisis internacional y las débiles condiciones para la inversión en Argentina hicieron lo propio con los inversores externos. Por el lado de la rentabilidad, la imposibilidad de trasladar al precio final de los inmuebles la mayor incidencia del valor de la tierra y el crecimiento en los costos de la construcción, se sumó a la lista de condiciones adversas para desarrollar proyectos. Como resultado, se frenaron naturalmente las perspectivas del mercado porteño.
En Rosario, la fuente de ingresos del sector en los últimos años fueron los excedentes agropecuarios. Éstos se vieron reducidos entre 2008 y 2009 debido a la caída en los rendimientos agrícolas, que se sumaron a la fuerte sequía y a la falta de inversión en maquinaria, y condujeron al saldo negativo en las cosechas de cereales y oleaginosas para la campaña 2008 - 2009. El resultado fue una caída récord en el producto bruto del sector rural en esos años, y la escasez de fondos para financiar un buen volumen de proyectos en la ciudad.
Las condiciones de mercado que favorecieron en los últimos años a Córdoba se reflejaron en un nuevo foco de interés para los inversores. Aunque las propiedades en esta ciudad son vistas como alternativa de inversión (al igual que en Buenos Aires y Rosario), los excedentes que se orientan habitualmente a la inversión inmobiliaria en Córdoba difieren del patrón que siguieron hasta ahora las otras grandes ciudades.
El mercado local tradicionalmente desarrolló sus proyectos a pesar de la falta de apoyo crediticio, por medio del ahorro genuino de los inversores y con excedentes que no sólo provienen del campo sino que están ligados fuertemente a la situación de la industria en la provincia. En este sentido, los proyectos locales estuvieron menos ligados a la volatilidad de los excedentes del campo y a la inversión extranjera, permitiendo un crecimiento sostenido en la actividad y una alta participación del sector en la economía provincial.
El gráfico 1 muestra la relación entre los permisos de edificación de Córdoba y Rosario para el período Enero a Octubre de cada año, y permite inferir que a partir de 2008, Córdoba cuenta con un mayor volumen de metros permisados que Rosario, una tendencia que viene profundizándose en los últimos tres años.
Si bien este dato incluye edificaciones que han regularizado su situación catastral gracias a la moratoria vigente (cuyos datos disponibles dan unos 204 mil m2 acumulados a Setiembre) , los permisos de edificación - con o sin superficie “regularizada” - siguen mostrando los mayores niveles del país, superando tanto a Rosario como al estimado por Buenos Aires.
Esto muestra un cambio en los últimos tres años en cuanto a la distribución de los proyectos entre las principales ciudades del interior del país. Si comparamos la superficie acumulada para los primeros diez meses en cada ciudad, vemos que la relación entre las ciudades cambió categóricamente desde 2007. Hace cuatro años la ciudad de Córdoba se proyectaba el 71% de los proyectos de Rosario, hoy Córdoba proyecta 2,5 veces los metros permisados para Rosario. Y si descontamos la superficie estimada para la regularización de edificaciones en Córdoba durante 2010, la relación Córdoba - Rosario se aproxima a 2 en favor de la primera.
Carlos Paz, la plaza más fuerte en el interior provincial
En términos del volumen de proyectos, la relación entre Córdoba y las otras ciudades de la provincia se inclina fuertemente a favor de la primera. El total de 42 municipios analizados para superficie permisada a nivel nacional, incluye los distritos de Córdoba, Río Cuarto, Villa Maria y Villa Carlos Paz.
Éstos concentran el 26% de la superficie proyectada del país, en los primeros nueve meses de 2010, y si tomamos sólo la ciudad de Córdoba, participa del 20% de los permisos a nivel nacional. Las otras tres ciudades representan entre un 1% y un 3% del total a nivel país (ver gráfico 2). Entre ellas se destaca Carlos Paz, como la plaza más fuerte del interior de Córdoba.
El gran volumen de proyectos iniciados en los últimos tiempos permite ubicar a la ciudad turística como la segunda en las preferencias de los inversores inmobiliarios en la provincia.
FUENTE: Grupo Edisur |
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